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曹启泰公司实现第一个10亿美元年化营收用时7.5年;12个月后年化营收增长至20亿美元

  美东时间8月14日,共享办公鼻祖WeWork母公司We Company终于正式向美国证券交易委员会递交招股书。

  消息显示,WeWork曾于2018年12月向美国证券交易委员会秘密递交了首次公开募股申请书。

  2010年,WeWork由Adam Neumann及Miguel McKelvey于美国纽约共同成立,现已在全球范围拥有超过10000名员工。

  WeWork的商业模式可概括为“两条腿”走路,其一是通过长租办公楼,将其改造再出租,以赚取中间差价;另一是提供个性化上门定制及运营解决方案(即Powered by We)收取服务费。

  据招股文件,WeWork IPO最高融资金额为10亿美元,不过发行价格区间、股票发行数量、于纽交所还是纳斯达克上市等关键信息仍未公开披露。

  与Uber等明星创业公司相同,如何减少、回避成长中的亏损是WeWork的头号难题。直至今年上半年,WeWork仍在亏损

  持续扩张持续亏损

  招股文件显示,近年WeWork处于规模高速增长通道上。

  截至今年3月,WeWork的业务布局已增长至全球28个国家、105座城市,大企业会员占比增至约40%。

  2016年7月,WeWork正式进入中国市场,首站是上海,随后便在中国火速展开收并购。2018年4月,WeWork中国还收购了3个月前刚收购澳大利亚办公空间公司Gravity的裸心社。

  至今,WeWork已进入包括上海、深圳、北京、广州、杭州、武汉在内的12个城市。

  规模的扩张,带来收入的增加。2016年至2018年,WeWork的营业收入从4.36亿美元增长至18.21亿美元,每年同比增幅均超过100%。2019年上半年,WeWork的营业收入已达15.35亿美元。

  WeWork的业务增长的确强劲,其官方数据显示,公司实现第一个10亿美元年化营收用时7.5年;12个月后年化营收增长至20亿美元,6个月后达成30亿美元。

  然而,迅速扩张意味着大量烧钱。2016年,WeWork亏损4.29亿美元,但到2018年,其亏损额已扩张至19.27亿美元。2019年上半年,WeWork的净亏损金额为9亿美元。

  从WeWork的成长逻辑看来,规模比盈利更受重视。这种情况同样出现在共享巨头Uber等公司身上。

  WeWork目前亟待解决的问题是,规模增长如何转变为资本收益,前期重金投入的投资者如何安全退出。

  软银是WeWork的最大投资方。2019年1月初,软银向WeWork追加20亿美元投资,但多个市场消息显示,这笔融资原为160亿美元,投资缩水显示出投资者的迟疑与忧虑。

  巨额亏损上市,WeWork的股价与估值或大概率将难以得到投资者的认可与青睐。Uber上市至今依然破发,便是最好例证。

  此外,WeWork的客户结构也值得注意。目前大企业会员占比约为40%, 股票配资,也就是说,公司有60%的客户是中小型创业公司和个人客户,在全球经济波动的大背景下,60%的客户面临较大不确定性,或将导致WeWork的空置率上升。

  WeWork招股文件显示, 阳光政务,有约83%的收入来自进驻的会员固定费用,即入驻客户和空置率决定了WeWork的收入。

  共享办公出路何在

  这家从共享办公成长起来的行业独角兽,并不安于包租公的身份,从其长期愿景来看,WeWork有意涵盖从教育到居住的所有生活活动。

  今年年初,WeWork宣布,将公司品牌调整为The We Company。The We Company共包含三条业务线:WeWork,主打办公空间租赁;WeLive,经营了两栋采用公社设计的公寓楼,解决居住问题;而WeGrow,在纽约经营一所小学,负责教育领域。

  今年5月份,The We Company宣布推出全球房地产收购与管理平台ARK。ARK主要专注于全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产收购、开发与管理,初期管理基金资产约为29亿美元,由The We Company持有多数股权。

  ARK希望参与实现源自WeWork租赁收益的地产增值。从做法来看,WeWork将结合优质客户策略,于ARK自持或运营的地产项目以“空间即服务”模式服务会员公司。

  ARK也将The We Company在社区和空间管理领域的方法与经验应用到自有房地产项目中,并同时利用The We Company与其合作伙伴和企业会员之间的紧密关系来打造全程序化生态系统。

  过去,资本市场按照科技公司的标准来给WeWork估值,认为其可贵之处在于对传统写字楼业的颠覆。

  若从此角度看来,WeWork服务只触达了大约0.2%的职场人群,即使在业务成熟的纽约、伦敦及旧金山等城市,渗透率也低于1%,这将成为公司未来业务增长的市场空间。

  这样的逻辑,也可见于国内的共享办公空间和长租公寓,而规模不经济、回报周期长是普遍难题。

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